被中国EB5资金改变的纽约天际线集水槽

纽约在上世纪二三十年代，迎来城市大开发时代，像帝国大厦、克莱斯勒大厦等一批地标性建筑在那个时期涌现，与此类似，近期美国全国的房产热潮中最大型的商业住宅计划几乎都可以找到中国投资移民资金的迹象。

上万名建筑工人正在曼哈顿哈德逊河旁边建造一座新的“城中之城”。这个名为哈德逊城市广场（Hudson Yards）的地产计划将包含纽约的第四高楼在内的十数栋摩天大楼，更将成为集办公、购物、教育、住宅结合、每日可容纳上万来访者的巨型后现代社区。

从最繁华的中城30街到34街，从哈德逊河河边一直延伸到第十大道，这个占地10.5公顷的巨型工地被寄予了厚望。但鲜为人知的是，这个“美国历史上最大规模的地产开发项目”中的很大一部分融资来自于希望通过投资移民计划而拿到美国绿卡的中国投资者。

根据公开资料显示，共有1200位外国人通过EB-5投资计划，为这个项目筹集了高达6亿美元的无息融资，而其中中国人占据了绝大部分。作为计划的一部分，这些贷款将在未来的5年甚至是10年以无息贷款的模式筹集到项目公司。该项目允许对项目投资至少50万美元并创造至少10个工作岗位的外国公民获得美国签证，在项目完成后获得美国绿卡。

“中国投资移民在过去几年的激增，使得百亿美元资金流入美国的房地产，为美国地产繁荣提供了重要的融资渠道。”罗森咨询集团合伙人亚瑟·玛冈（Arthur Margon）在专访中对21世纪经济报道记者表示。

纽约在上世纪二三十年代，迎来城市大开发时代，像帝国大厦、克莱斯勒大厦等一批地标性建筑在那个时期涌现，与此类似，近期美国全国的房产热潮中最大型的商业住宅计划几乎都可以找到中国投资移民资金的迹象。

截至2015年底，中国资助的在建或计划项目总额至少达到150亿美元。这些项目既有洛杉矶和旧金山湾区上百亿美元的综合房产项目，也有二线城市的小型开发项目。

中国移民投资成为近几年影响美国地产生态的一股不可忽视的力量。

大萧条时期的“快钱”

“光在纽约就有100个地产项目希望吸引EB-5移民资金，”投资移民咨询公司USAdvisors.org的执行总监Michael Gibson向21世纪经济报道记者表示。“前十大项目所要征集的金额已经超过了目前已有的所有EB-5资金。”

2015年5月，纽约大学斯特恩商学院房地产金融研究中心的一份报告直接指出了这种签证的用途：“大衰退时期，传统资本市场被蒸干，开放商另觅融资来源的需求让该项目重获新生。”

这份报告指，EB-5项目代表了“提供极佳灵活性和富有吸引力条款的资金来源，尤其是对金融商业地产项目而言”。

罗森咨询集团估算，自EB-5项目开创以来的25年中，来自中国投资者的资金达近110亿美元，占EB-5从所有国家吸引资金总额的约70%。在中国投资者的110亿美元中，95亿美元投资发生在2011年之后，在这段时期内大多数中国EB-5项目投资通过区域中心流入房地产。在EB-5资金支持的25个最大型的项目中，只有两个不是房地产项目。

大约有15个项目受到1亿美元以上的EB-5资金支持，大多数项目位于纽约，有些分散在旧金山、洛杉矶、西雅图和拉斯维加斯。

最大的EB-5项目是位于纽约曼哈顿的哈德逊城市广场（Hudson Yards），预计将获得6亿美元EB-5资金。在哈德逊城市广场项目中，曼哈顿大厦受到了特别的关注。项目位于第33街和十大道的交界处，是哈德逊城市广场30号建筑物，是一座高391米，92层的商务写字楼，总面积达241，548平方米。曼哈顿大厦将成为纽约市第四高的大楼，其上将建设有空中俱乐部以及一座全纽约最高的室外观景平台。目前已确认入驻的签约租户包括美国媒体巨头时代华纳，时代华纳是拥有CNN和HBO的美国娱乐传媒巨头，是目前已确定的该大楼的旗舰租户。

紧跟其后的是位于纽约布鲁克林区巴克莱中心附近的太平洋公园（Pacific Park）项目，预计将获得5.77亿美元EB-5资金。该项目由绿地美国和森林城拉特纳公司合资共同开发，中国绿地集团对该项目投资总额达50亿美元。旧金山的猎人角船厂（Hunter's Point Shipyard）基建项目吸引了约2.5亿美元EB-5资金。附近的金银岛（Treasure Island）改造项目已经吸引了约2亿美元，或许能再吸引到2.4亿美元。

就连共和党总统候选人特朗普（Donald Trump），也被传其新泽西的最新建造计划中运用了大量来自中国的EB-5资金。

据《卫报》报道，特朗普的女婿正在泽西市（Jersey City）建造一座新的大厦“特朗普海湾大街”（Trump Bay Street），其总投资1.94亿美元中5000万美元的投资是通过EB-5项目来的，投资者几乎全都是中国人。

EB-5资金利息是普通贷款的一半

廉价的资金成本以及快捷的融资渠道是地产商开始使用EB-5资金的最重要原因。

“EB-5的资金使得我们可以很快的创造就业机会，为区域带来可见的经济利益，并在高失业率的地区增加就业。”哈德逊河城市广场的发言人这样表示，“如果没有这笔移民基金，项目很难像现在这么快速发展。”

在曼哈顿第七大道701号零售和酒店大楼项目中，开发商从EB-5基金中搜集了高达2亿美元的移民基金。根据项目合作方之一 Winthrop Realty Trust的执行总裁 Michael Ashner表示，这部分资金成本在刨除付给中介的费用外，年化资金成本只有6%。而这个比市场上常见的11%-12%的利率拥有不可忽视的优势。

“简单说这就是低成本、要求低的融资方式，这就是这个项目供不应求的原因。” Michael Ashner表示。

纽约大学研究中心研究员Jeanne Calderon认为，很多项目事实上都可以在市场上成功融资，“但移民计划是个利润催化器。”

罗森咨询集团使用EB-5请求批准数据估算，2015年中国投资者为EB-5项目投资了约35亿美元至40亿美元，创了历史纪录。2014年这一投资额为20亿美元，2013年为15亿美元。

蜂拥而入的中国开发商

在纽约地产热潮中，中资企业是其中重要的一员。而由于与中国接近、更容易进行市场营销等的优势，包括绿地、万科、鑫苑在内的地产商成功的进行了大规模EB-5融资。

此外，中国交通建设股份有限公司旗下的中国城市建设控股集团与一家迈阿密开发商合资建设一个预计耗资8.75亿美元的项目，其中3.5亿美元计划通过EB-5渠道筹资。中国拓宏集团计划利用EB-5渠道为其在华盛顿州贝尔维尤的多个项目融资。

然而，EB-5项目的风险也不容小视。在纽约专门负责为客户提供投资移民、税务建议的J&J创始人张育诚向21世纪经济报道记者表示，目前有一些没有太多经验的小开发商通过EB-5融资来推进地产投资计划，这可能会出现一些风险。“很多地产开发商没有当地经验，一方面靠筹集EB-5资金，现在美国请建筑师拉台唱戏，后期可能会有一些风险。”张育诚指出。

“中间有一些鱼目混珠的项目，包括操作的方式。我看到了其中很多漏洞，没有被监管。”鑫苑置业执行副总裁梁朝晖也对21世纪经济报道记者表示，“我担忧，多数EB-5是5年期的，两、三年前做的，再过两、三年，可能有一波问题会出现。”

梁朝晖解释道，所谓漏洞就是“很多项目在主流市场是拿不到融资的，有点像等米下锅似的”；这种情况下两边的政府怎么监管，应该有什么样的法律程序，你做的投资从细节上来讲是什么样的抵押品，有什么样的保证？“我看到的一些例子在这些问题上是很疏忽的。”

他对中国投资人的忠告是，“要看清楚项目是什么样，谁在运作，而不是只是相信一些在中间操作的人怎么说。”

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