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【资讯】公租房具备成本竞争优势至少需要20年

发布时间:2020-10-17 00:30:21 阅读: 来源:软化剂厂家

公租房具备成本竞争优势至少需要20年

2010年以来,保障房建设是中国社会和经济生活中最具关注度的大事之一。在举起3600万套保障房大旗的同时,国务院多次强调,保障房要以公租房为主。在这样的指导方针下,各地纷纷掀起公租房建设高潮。根据住建部通报,2011年全国新开工建设227万套公租房。  然而,当各地首批公租房建成配租之时,却普遍出现“热建不热销”、“叫好不叫座”的情况。如上海首批两个市统筹公租房项目,尽管申请日期一再延长,至3月10日首轮申请截至,各区受理公租房申请总量仅约2000户,相对5100套供应房源而言,申请率不足四成,5月份的实际签约率更低;又如,武汉市公租房入住率仅有23%,郑州公租房申请人数都不足50%……  大量装修标准高、功能完备、设施齐全的公租房因无人问津而处于闲置状态,不仅造成巨大的公共资源浪费,也使公租房制度的有效性和适当性都受到怀疑。如果这种现象不尽快得到改变,不仅将严重影响公租房在社会公众心中的形象,甚至住房保障全局的战略思路都会受到质疑。  从笔者调研和各方资料来看,各地公租房在当下遇冷的三个主要原因分别是:门槛过严、租金较高和地段不佳。  门槛过严  观点:解决公租房困境当务之急是降低门槛。  在笔者的实地调研中,确实感到,目前公租房准入门槛还是太高。以上海的公租房准入门槛为例,其已经算是较为宽松的了,但仍然要求:“1。具有本市常住户口,或者持有《上海市居住证》达到两年以上且在沪连续缴纳社会保险金达到一年以上;2。与本市单位签订一年以上(含一年)劳动合同”等条件。  然而,从调研中发现,最需要公租房过渡的往往就是刚来上海市的海内外就业者和刚走上工作岗位的大学毕业生,而他们偏偏被排除在外。现有政策下,即使是上海高校科研院所和重点企业当年新进员工也是不可以入住公租房,而光这些人中就有不少对公租房的潜在需求。如果可以放开,那么公租房的出租率会上升一大截。  门槛过严主要是观念问题。目前我国不少地方政府仍把公租房当做廉租房或经适房性质的保障房,过多强调其并不浓厚的福利性,仍然将其看做是只能提供给中低收入家庭的福利,而忽略了其内在的市场性,这导致公租房发生了对象定位错误。  事实上,在这方面国际上一些经验完全值得借鉴。目前全球主要存在两种公租房体制,一种是“二元制”,即公租房只针对特定人群开放,往往是低收入人群,与私人租赁住房市场是割裂的,互相不交集;另一种“一元制”,即几乎所有人都可以进入公租房。  “二元制租赁体系”的国家中,公租房虽然起到了“托底保障”的作用,但代价是低收入边缘化人群的集中聚居,形成了严重的贫民窟现象,造成了诸多持续的、难以根除的严重社会问题。  而德国和北欧等社团/合作主义经济体的实践则证明,公共租赁房部门可以和私人租赁市场协调发展,形成融和的“一元制租赁体系”,可以起到缓和收入分化、促进阶层融和的作用。做到这点的关键是,德国和北欧把公共租赁房/社会租赁房敞开大门,不局限任何特定群体去租赁。  综上所述,笔者认为,公租房要被出租出去才能发挥作用。有大量无房户通过公租房解决了居住问题,住房需求被引导和合理分流,自然会减轻房价矛盾,让市场进入稳定的平衡,政府也不需要背负过多的住房保障包袱。这才是公租房的核心战略作用所在。  由此,公租房发展应广开门户,不需设立太多门槛。具体来说,只要能保证支付租金,除了申请人在本市没有自有房产(且人均面积超过当地标准)和没有同时享受其他住房保障这两点或有必要保留之外,其他门槛都可以撤销。  租金较高  观点:公租房的出发点就不是以“价格优势”来立足市场。  有不少人认为,当前公租房遇冷最主要原因就是公租房租金相对市场租金没有优势,甚至还略高,进而提出大幅度降低公租房租金来吸引申请者和提高出租率。但笔者却对这样的观点有着不同的看法。  公租房的租金不宜过低  在笔者看来,不管公租房成本实际有多少,哪怕通过收储老公房转化而来的公租房,都应实行“准市场租金”,这是公租房“广开门户”的前提。具体分析如下:  首先,低于市价的租金一定意味着公共补贴,则成本一定是社会负担的。如果公租房实行低租金的同时,大规模开放,那么住进公租房的人都相当于去享受公共资源补贴,那对公租房的需求一定会无限膨胀,直到让商品住房市场完全崩溃的地步。这是在走1998年房改前福利公房的老路,社会是无法承担的,因此也是不可能持续的。  其次,经适房和限价房为何重重法规都管不住腐败和寻租,根本原因就是“价格双轨制”下存在着巨大利差。由此,公租房应与租赁市场统一而非分裂,实行“租金单轨制”。而考虑到项目的可持续运营,公租房的租金不宜过低。  此外,还需要指出,当前我国城镇住房存量中90%以上是私有住房,有大量居民尤其年长居民是靠出租房屋维持生计。从保护私人房东的财产利益出发,公租房也不宜定比市价低太多的租金,否则会引起不当的社会冲击。  事实上,笔者认为,公租房的出发点就不是以“价格优势”来立足市场。公租房的竞争优势是租期稳定、安全可靠、带装修可拎包入住、可以临时入户口、可用住房公积金支付等,应该重点挖掘这方面的优势,而不是去与私人租赁房打“价格战”。  租金补贴是必要配套政策  当然,公租房实行“成本租金”或“准市场租金”,必然有一部分中低收入家庭出现承受力问题。而要解决这个问题,从政府角度,有必要根据既定的政策目标对公租房的潜在需求人群或政策目标群体做进一步需求分析。  笔者认为,公租房一开始政策设计的目标群体,主要就是“夹心层”,即进入不了经适房、廉租房但又买不起商品房的群体。但“夹心层”又有两类:一是“买不起但租得起”,可称之为“上夹心层”;二是“租都租不起(或租不好)”的,称之为“下夹心层”。  不管是有较强租金支付能力的“上夹心层”,还是较差租金支付能力的“下夹心层”,公租房公司本身一视同仁,不做任何区别对待,以保本为原则收取同等的租金。如果要支持“下夹心层”乃至应该进入廉租房对象但暂时进入不了的群体,应该都是政府发放货币化租赁补贴到个人头上。  这也就是明确“补人头”,不“补砖头”,货币住房保障体系与公租房运营完全是两条线,互不干扰。这样住房保障的公共投入成本才能算清楚,而不是一团浆糊。公共资金效率会高很多。同时也大大有利于公租房的管理,否则低租金下很难让租户到期退出。  从现实出发,政府主导的货币化租金补贴政策暂时只针对具有户籍的低保困难户、失业或就业不稳定家庭。对于非户籍的流动就业人口,应该提倡以“企业为主、政府为辅”来解决住房保障问题。  对公租房发展要有耐心  公租房当前租金与市场租金相差无几,很多人对此倍感失望。但笔者认为,对公租房发展要有耐心。从德国和北欧发展公租房的成功经验来看,公共福利优先的公租房,即使起点时候的成本与私人租房相差无几,但随着时间推移,公租房的租金优势越发体现出来。  这是因为私人租房租金定价出于营利性要求,贯彻的是机会成本原则,哪怕资本的利息成本降为零,仍然以新建住房的市场租金为参照坐标。然而在保本非营利原则下,公租房只要租金能够抵消资本的利息成本与运营成本就可以满足,而公租房的资金实际成本将随着时间因为通货膨胀的作用而不断下降,这预示公租房租金即使起点很高,但租金长期看将不断下滑。  为此,大力发展公租房在长期内一定能起到市场租金的稳定器作用。租赁市场租金的稳定,可以降低城市经济的运行成本,吸纳和留住进城劳动力,推进城市化。这也是公租房的另一个战略意义所在。  但这里的前提是公租房整体上应该长期坚持运营,至少20或25年才能充分发挥非营利性公租房的成本优势,过早地先租后售一部分公租房可能破坏这种潜在的成本竞争优势。  地段不佳  观点:公租房地段要与城市发展规划紧密结合。  笔者认为,公租房的定价采取“准市场租金”或“成本租金”,不可能过于廉价,这就使得公租房的选址与区域布局十分重要,需要科学论证。要做到这一点,首先就需要认真研究供给对象的心理和需求特征。  公租房既不同于廉租房,也不同于经适房。廉租房对象收入低,选择少,对地段的要求也就不高;而经适房对象面对的是带有高额补贴、具有转移支付性质的资产,地段差一些也可以接受;但对于公租房,面对的是收入具有一定宽裕度的“夹心层”,其对住宅品质、居住环境和居住稳定性也都有一定要求。  从上海经验和有关资料看,各地公租房项目在地段上的问题,主要是出门缺乏公交工具,交通不便的问题;还有当下没有商业配套,购物不便的问题。但前者可以通过改善社区交通设施,如增设连接临近地铁站和公交站的定点中巴车来改善,后者随着公租房入住率提高也可以改变。  各地公租房“选址不当”,确实存在政府行为的原因。各地政府仍然习惯对上负责而非对下,在保障房体系方面只急于完成中央下达的建设数量指标,而目前也没有使用率和入住率的考核,因此对入住需求缺乏充分的科学预测和市场调研,在区域分布、地段选址、数量配置和户型设计上都十分随意。在这点上,必须承认,政府相对市场是不足的。由于不存在销售压力,政府很难像市场那样贴近消费者。解决的办法是,必须让公租房开发运营机构社会化和市场化运行,运营公司有销售和保本压力,独立核算,进行绩效考核。  但同时也应注意的是,有些人提出的,“公租房一定要选址在市中心的商业与就业集聚地附近,方便就近上班。”在笔者看来,这种观点有所偏颇,毕竟市中心土地有限,寸土寸金,从经济效率上说不可能大量用于公租房上。实际上,公租房还存在承担推进城市发展和空间再布局的功能与作用,要有城市规划的概念。香港在这方面有十分成功的经验。直到1970年代,香港港岛和九龙之外的城区仍然十分荒凉,但政府通过大量建筑公屋,同时建筑地铁和轻轨,把人口逐步往新界各区导入,如荃湾、沙田、屯门就是首批3个配合10年建屋计划而发展的新市镇。当大量人口因为廉价宜居的公屋来到该区域积聚,商业也随之而来,一个个新城区就会从无到有发展起来。

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