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恒大地产被指或是庞氏骗局

发布时间:2020-03-04 03:54:58 阅读: 来源:软化剂厂家

3月30日,恒大地产发布2014年业绩公告。这份“漂亮”的成绩单刚刚出街,就遭到外资大行的迎头痛击,美银美林、德意志银行、摩根等外资大行不给许博士一点面子,纷纷下调恒大地产评级,发布研究报告唱空恒大地产。此前,香橼曾发布研究报告唱空恒大地产,最终以闹剧收场,但外资大行依旧不依不绕。这其中究意隐藏哪些鲜为人知的秘密?恒大地产的阿克硫斯之踵究竟藏在何处?

财报上的数字,像钟表上的齿轮,咬合得十分精密,只有深入“财报迷宫”,才能解密那些咬合精密的数字之间的奥妙。公众微信号地产大哥和朋友们一起穿越恒大地产2014业绩公告迷宫,寻找投资答案。

从数字上看,2014年是恒大地产“大干快上”“大跃进”的一年,许家印的确值得傲骄。这一年,恒大地产的营业额、毛利、净利润、核心利净润、总资产等指标呈大幅增长。但是,通过杜邦分析发现,恒大地产的权益乘数三年来达到最高,资产周转率降至三年来最低,权益净利润同比下降3.76%。简单地说,恒大地产财务指标绝对数的增长,财务杠杆起了大作用,体现出运营效率的资产周转率并没有良性贡献,反而拖了恒大地产2014年业绩的后腿。

但是,外资投行和恒大地产并没有在核心指标净资产回报率上纠缠。外资投行把炮火集中在恒大地产的净负债率上,将“永续债”算作债务,计算出恒大地产的净负债率在250%—303%之间,恒大地产坚持将永续债算作股东权益,认为负债率没有超过90%。财报显示,恒大地产2014全年利润181.73亿元,永续债持有应占利润43.39亿元,占到净利润的24.08%。表面上,双方争论的焦点是负债率,实际上则是,因为永续债拖累了股东应占利润,外资大行利益受损,情绪不满。接下来是否继续发永续债?如何改善负债率,也鲜见许博士公开回应报道。

业界对永续债众说纷纭,争议不断。其中一个说法是,永续债就是庞氏骗局。其实,永续债也并不神秘,本质上是一种融资方式,虽然名字上有个债字,在财报上仍算作权益。它的优点是,可有效降低企业负债率,没有还款期限,资金用途无限制,可以用于购买土地。打个简单比方,永续债类似地产基金,可以理解成,本质上是基金和开发商合作开发模式。

但是,请不要忘记,天下没有免费的午餐,永续债本质上还是债,不同之处在于,永续债有一个杀手锏,“利率递增条款”。所谓“利率递增条款”,就是民间高利贷“驴打滚”,利率起步不高,越往后越高,类似销售佣金跳点。永续债就像鸦片,少食可医用治病,大量服用会吸食成瘾。因此,开发商使用永续债的周期通常为2年左右。为了保证提前偿还永续债,开发商通常将其投放在周转快、现金回流好的项目。事实上,作为融资渠道的补充,诸多一线开发商都在有限使用永续债。因此,永续债就是庞氏骗局,这种说法并不成立。

但是,为什么恒大地产用了永续债,无论是媒体还是资本市场,质疑声不断?

1、因为是猛男许家印在用永续债

恒大地产不仅在主营业务上高举高打,并且多元化进军足球、矿泉水、畜牧业等。由于永续债用途没有限制,谁也不知道许猛男把这笔钱具体用在什么地方。与其在负债率上拌嘴,恒大地产不如公布永续债的具体投放项目,投资者了然,争议自然会嘎然而止。

2、恒大地产貌似“吸食”永续债上瘾

2013年恒大地产业绩公告显示,2013年,恒大地产永续债权益是250.24亿元,2014年激增一倍多至528.52亿元。永续债虽然能美化财报,以分红形式体现,但利息却一分钱不能少。还债时间后延,利息就会驴打滚,不少反增,这更让投资者揪心和没底。融资期限结构上,恒大地产短期债务占比高达51%,这种不合理的融资期限加剧投资者的担心。此外,房地产行业已经非常透明化,几乎没有秘密。比如,银行贷款利率每增长1%,开发商每平方米要增加成本20至22元,影响毛利在0.5%左右……

上述有关恒大永续债的两点质疑,有待恒大地产2014年报详细的披露。不过,从恒大地产的销售政策倒推,亦可从侧面部分佐证恒大是否受迫于永续债,采取激进的销售政策。

另外需要说明,财报是基于各种条件假设生成的数字报表,且财报是时点数。通过指标抽取,我们更多根据常识来分析推断恒大地产的销售政策。12下一页阅读全文

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